Tageweise Überlassung von Eigentumswohnungen an Berlin-Touristen
Zu einem Problem, welches in der letzten Zeit insbesondere Vermieter von Eigentumswohnungen und auch jene Organisationen, die im Internet Ferienwohnungen vermitteln, umtrieb, hat sich nunmehr der zuständige V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes
( BGH )geäußert.
Der Fall:
In einer Wohnungseigentümergemeinschaft ( WEG ) wurden einige Wohnungen zum Zwecke der Beherbergung von Feriengästen und Berlin –Touristen genutzt. Irgentwelche Störungen
durch diese Nutzung zu Lasten anderer Eigentümer waren weder vorgetragen noch bekannt.
In der Teilungserklärung dieser WEG ist sinngemäß geregelt, dass jeder Eigentümer mit seiner Wohnung nach Belieben verfahren kann ( in Anlehnung an § 13 I WEG ), lediglich eine gewerbliche Nutzung bedarf der Zustimmung des Verwalters, der diese aus wichtigem Grund verweigern kann. Ein solcher liegt z.B. vor, wenn das Gewerbe eine unzumutbare Beeinträchtigung anderer Hausbewohner oder aber eine übermäßige Abnutzung des gemeinschaftlichen Eigentums nach sich zieht.
Die Mehrheit der Eigentümer hatte folgenden Beschluss gefasst.
„Die Gemeinschaft beschließt, dem Eigentümer der Wohnung ( hier folgt die jeweilige Wohnungsnummer ) zu untersagen, die Wohnung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste zu überlassen und bevollmächtigt die Verwaltung, unter Einschaltung eines Rechtsanwalts bei Verstoß Unterlassungsansprüche gerichtlich geltend zu machen.“
Gegen diesen Beschluss hat der Unterzeichner und betroffene WE’er geklagt. Beim Amts- und Landgericht in Berlin war er unterlegen, auf die Revision hat der BGH am 15.01.2010 den Beschluss für nichtig erklärt.
Die Begründung:
Eine schriftliche Begründung der Entscheidung liegt noch nicht vor, der Senat hat anlässlich der Urteilsverkündung aber zu einigen Streitpunkten Stellung bezogen.
Zunächst hat der Senat festgestellt, dass der Beschluss nicht bloß ein nicht anfechtbarer Vorbereitungsbeschluss ist, dem jeder eigene Regelungsgehalt fehlte, wie es noch die die übrigen Eigentümer vertretenden Anwälte und das Amtsgericht vertraten. Nach Ansicht des Amtsgerichts hätte erst die konkrete Unterlassungsklage, nicht aber schon der vorliegende Beschluss angefochten werden können.
Der Begriff des „Wohnungseigentums“, also des „ Wohnens“, stünde einer solchen Nutzung
ebenfalls nicht entgegen. Der Begriff „Wohnungseigentum“ werde im WEG als rein technischer Begriff der Abgrenzung „Teileigentum“ gesehen. Im „Teileigentum“ darf nicht gewohnt werden, im „ Wohnungseigentum“ dagegen dürfen neben dem Wohnen auch andere Tätigkeiten – auch gewerblicher Art – ausgeübt werden, ohne das dadurch die einmal technisch gegebene Eigenschaft „ Wohnung“ im Sinne des WEG verloren ginge. Danach ist eine Nutzung einer Eigentumswohnung als Gästewohnung mit Hilfe des Begriffs „Wohnungseigentum“ nicht auszuschließen.
Eine gewerbliche Nutzung vermochte der Senat in der konkreten Nutzung nicht zu erkennen.
Die Beantwortung der Frage, ob die Wohnungseigentümergemeinschaft zu diesem Thema überhaupt eine Regelungskompetenz hat, also solche Beschlüsse wirksam fassen kann, muss bis zum Vorliegen der begründeten Entscheidung des Senats zurückgestellt werden.
Der Senat führte auch aus, dass bei Störungen durch Gäste oder „Ferienmieter“ den übrigen Wohnungseigentümern selbstverständlich Abwehransprüche zur Seite stünden, eine solche Störung könnte im Einzelfall auch durch die Überbelegung einer Wohnung gegeben sein.
Eine weiter gehende Analyse der Entscheidung, die aber am wesentlichen Ergebnis nichts ändern wird, muss bis zum Vorliegen der Entscheidungsgründe aufgeschoben werden.
Anmerkung:
Das Urteil ist für viele Wohnungseigentümer, die sich eine neue Nutzungsform für ihre Eigentumswohnungen und ein neues, nachgefragtes Angebot auf dem Beherbergungssektor
entwickelt haben, von enormer Bedeutung, ebenso für die vielen Vermittlungsorganisationen. Auch die erhebliche Anzahl geschaffener Arbeitsplätze in diesem Bereich darf bei der Bewertung der Entscheidung nicht vernachlässigt werden.
Die erstrittene Entscheidung hebt die bisher in Berlin in dieser Frage ergangene Rechtsprechung auf. Nunmehr darf weiterhin eine Eigentumswohnung auch zur Unterbringung von Touristen genutzt werden. Auch können weiterhin öffentlich derartige Angebote vorgehalten werden. Dass ein entsprechender Bedarf in Berlin besteht, ist zweifelsfrei, dies ergibt sich bereits aus den in der Presse veröffentlichten Reaktionen der Hotelinnung.
Störungen und Überbelegungen sowie Beschädigungen des Gemeinschaftseigentums haben selbstverständlich zu unterbleiben, dies ergibt sich schon aus allgemeinen Grundsätzen. Sinnvoll ist es in diesem Zusammenhang, die Feriengäste auf die Hausordnung ausdrücklich hinzuweisen.
BGH, Urteil vom 15.01.2010, - V ZR 72/09 -
Christian Emmerich, RA
Kanzlei Emmerich & Lebek
Fachanwälte für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
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