§ 2- Behandlung von Gebäuden mit Ferienwohnungen hier: Bestandsschutz
Jede Änderung einer Nutzung in eine Beherbergungsstätte unterfällt einem bauaufsichtlichen Verfahren nach §§ 63, 64 oder 65 BauO Bln.
Gem. § 2 Abs 4 Nr. 8 BauO Bln erfüllen nur Beherbergungsstätten mit mehr als 12 Betten den Sonderbautatbestand, der den Weg ins Baugenehmigungsverfahren nach § 65 BauO Bln ebnet. In diesem Verfahren müssen die zu erstellenden Brandschutznachweise (§ 67 BauO Bln) grundsätzlich von Prüfingenieuren (übergangsweise der Bauaufsichtsbehörde) geprüft werden.
Der Sonderbautatbestand eröffnet
a) den Zugang zum Anwendungsbereich der Betriebs- Verordnung BetrVO und
b) die Möglichkeit gem. § 52 BauO Bln besondere Anforderungen stellen zu können, die durch die AV Mustervorschriften als ermessenssteuernde Regelung konkretisiert sind.
Beurteilungsgegenstand ist der Beherbergungsstättenbetrieb, d.h. wenn ein Betreiber in einem Gebäude z.B. mehrere kleine Beherbergungsstätten organisiert und vermarktet, ist deren Bettenzahl zu addieren. Ergibt sich aus dieser Addition eine Bettenzahl über 12, ist der Sonderbautatbestand erfüllt. Gleiches gilt für die Beherbergung in Ferienwohnungen.
Problematisch ist jedoch die Nachweisführung. Indizien für das Vorliegen gemeinsamer Organisation und Vermarktung sind insbesondere
* mehrere Wohnungen können gemeinsam zentral gebucht werden
* hoteltypische Serviceleistungen, wie
* tägliche Reinigung
* Wechsel von Bettwäsche und Handtüchern
* Bestücken von Kühlschränken
* ständig wechselnde Beherbergung von Gästen
Wird der Bauaufsichtsbehörde als Ordnungsbehörde bekannt, dass aus einem Gebäude mit Wohnnutzung nunmehr eine organisierte Beherbergung in Ferienwohnungen stattfindet und somit eine Nutzungsänderung in eine formell illegale (Sonderbau-) Beherbergungsstätte vorliegt, kann sie die nicht genehmigte Nutzung untersagen oder den Eigentümer auffordern, für diese nicht verfahrensfreie Nutzungsänderung, die den Bestandsschutz entfallen lässt, das entsprechende bauaufsichtliche Verfahren durchzuführen.
Durch die Änderung der Betriebsverordnung (BetrVO) -vom 18.Juni 2010, in Kraft seitdem 11. Juli 2010 werden die Betriebsvorschriften auf bestehende Gebäude erstreckt, die als Beherbergungsstätte genutzt werden. Zu diesen Betriebsvorschriften gehören das Freihalten der Rettungswege, die Anbringung von Rettungswegplänen und Hinweisen zum Verhalten bei einem Brand. Die im bisherigen § 14 Abs. 2 BetrVO formulierte Ausnahme für die Beherbergung in Ferienwohnungen entfällt. Das bedeutet, dass die Betriebsvorschriften für alle Beherbergungsstätten gleichermaßen gelten, somit auch für Beherbergungsstätten, in denen eine Beherbergung in Ferienwohnungen stattfindet.
Ein Rückgriff auf § 85 Abs. 2 BauO Bln ist entbehrlich, da sich die Vorschrift nur auf rechtmäßig bestehende Gebäude bezieht.
Eine Ferienwohnung für sich ist eine Wohnung nach § 49 BauO Bln, bei der nur die Regelanforderungen der BauO Bln greifen.
.
Dieser Beitrag wurde in TOP 64.5 der Als behandelt. Stand - 07-2010 -
http://www.berlin.de/bauaufsicht/de/ehb/blnde/bauobln/2.shtml
§ 2- Behandlung von Gebäuden mit Ferienwohnungen
1. Änderung bauordnungsrechtlicher Vorschriften
Nach § 2 Abs. 4 Nr. 8 der Bauordnung für Berlin (BauO Bln) sind Beherbergungsstätten mit mehr als 12 Gastbetten Sonderbauten, an die gemäß § 52 BauO Bln über die für das Standardgebäude hinausgehende besondere Sicherheitsanforderungen gestellt oder für die Erleichterungen von den Brandschutzanforderungen der BauO Bln gewährt werden können. Als Beurteilungsgrundlage ist gemäß den Ausführungsvorschriften zu § 52 der Bauordnung für Berlin (AV Mustervorschriften) die von der Fachkommission Bauaufsicht der Bauministerkonferenz erarbeitete Muster-Beherbergungsstättenverordnung - MBeVO - anzuwenden. Sie beschreibt ein spezielles Brandschutzkonzept für den Sonderbau Beherbergungsstätte mit Regelungen sowohl zu baulichen Brandschutzanforderungen für Rettungswege, tragende Bauteile, Trennwände, notwendige Flure, Türen und sicherheitstechnische Anlagen als auch zu betrieblichen Vorschriften in Abhängigkeit von der Anzahl der Gastbetten. Das Brandschutzkonzept der Muster-Beherbergungsstättenverordnung enthält somit besondere Anforderungen, aber auch Erleichterungen gegenüber den Brandschutzanforderungen der BauO Bln. Diese bundesweit gleichlautenden Anforderungen gelten bisher explizit nicht für Ferienwohnungen - auch nicht für Gebäude, in denen ausschließlich Ferienwohnungen vorhanden sind. Eine Ferienwohnung gilt als Wohnung gemäß § 49 BauO Bln; für diese brandschutztechnisch abgegrenzte Nutzungseinheit werden die Anforderungen der Bauordnung für Berlin nach den bisherigen Erkenntnissen als grundsätzlich ausreichend angesehen.
Ein Gebäude mit Ferienwohnungen wird dann zu einer Beherbergungsstätte, wenn eine ständig wechselnde Beherbergung von Gästen stattfindet und hoteltypische Serviceleistungen (tägliche Reinigung, Wechsel von Bettwäsche und Handtüchern, Bestücken von Kühlschränken) erfüllt werden. Wird der Bauaufsichtsbehörde als Ordnungsbehörde bekannt, dass aus einem Gebäude mit Wohnnutzung nunmehr eine Beherbergung in Ferienwohnungen stattfindet und somit eine Nutzungsänderung in eine Beherbergungsstätte vorliegt, kann sie die nicht genehmigte Nutzung untersagen oder den Eigentümer auffordern, für diese nicht verfahrensfreie Nutzungsänderung das entsprechende bauaufsichtliche Verfahren durchzuführen.
Den von Bürgern vorgetragenen Sicherheitsbedenken werden durch eine Gleichstellung von Beherber-gungsstätten (herkömmliche Hotelnutzung mit Beherbergung in Ferienwohnungen) Rechnung getragen. Dabei sind die zusätzlichen Brandschutzmaßnahmen baulicher und/oder betrieblicher Art gemäß § 2 Abs. 4 Nr. 8 BauO Bln erst bei Beherbergungs-betrieben mit mehr als 12 Betten erforderlich, weil eine kleinere Anzahl von Gastbetten auch bei Hotels und Pensionen regelmäßig keine erhöhten Sicherheits-anforderungen auslöst.
Handelt es sich um eine Beherbergungsstätte mit mehr als 12 Gastbetten, muss das Baugenehmigungsverfahren nach § 65 BauO Bln durchgeführt werden und der Brandschutznachweis bauaufsicht-lich, d.h. durch einen Prüfingenieur für Brandschutz geprüft werden, und zwar gemäß den Ausführungs-vorschriften zu § 52 BauO Bln ? AV- Mustervorschriften ? unter Berücksichtigung der Brandschutzan-forderungen der Muster- Beherbergungsstättenverordnung ? MBeVO. Mit der Änderung dieser AV wird festgelegt, dass die Anforderungen an Beherbergungsstätten mit mehr als 12 Gastbetten auch für die Beurteilung gelten, in denen eine Beherbergung in Ferienwohnungen stattfindet (siehe AV Mustervor-schriften vom 9. Dezember 2009, ABl. Nr. 57 vom 18. Dezember 2009, S. 2804).
Durch die Änderung der Betriebsverordnung ? BetrVO werden die Betriebsvorschriften auf eine Beher-bergung in Ferienwohnungen und somit auch auf bestehende Gebäude erstreckt, die als Beherber-gungsstätte genutzt werden. Zu diesen Betriebsvorschriften gehören das Freihalten der Rettungswege, die Anbringung von Rettungswegplänen und Hinweisen zum Verhalten bei einem Brand. Die im bisheri-gen § 14 Abs. 2 BetrVO formulierte Ausnahme für die Beherbergung in Ferienwohnungen entfällt. Das bedeutet, dass die Betriebsvorschriften für alle Beherbergungsstätten gleichermaßen gelten, somit auch für Beherbergungsstätten, in denen eine Beherbergung in Ferienwohnungen stattfindet.
(Hinweis: Die Änderung der BetrVO umfasst auch die Aufnahme von Betriebsvorschriften für Industrie-bauten und Hochhäuser mit einer Höhe von 30 m mit Ausnahme von Wohnhochhäusern.)
2. Anwendung der vorhandenen rechtlichen Eingriffsmöglichkeiten
Die Bau- und Wohnungsaufsichtsbehörden werden gebeten, die vorhandenen ordnungsbehördlichen Eingriffsmöglichkeiten bei bestehenden Gebäuden zu nutzen, um gegen Missstände, wie sie in Gebäu-den der Wilhelmstraße in Berlin-Mitte gemeldet werden, vorzugehen.
2.1 Bauordnungsrechtliches Einschreiten
Wird der Bauaufsichtsbehörde als Ordnungsbehörde bekannt, dass in einem bestehenden Gebäude mit Wohnnutzung nunmehr eine Beherbergung in Ferienwohnungen stattfindet und es sich damit um eine Beherbergungsstätte handelt, muss sie ermitteln und nachweisen, dass eine ständig wechselnde Be-herbergung von Gästen stattfindet und es sich nicht um ein wechselndes Wohnen (wie in einem Boar-dinghouse oder einer Wohnung) handelt. Inwieweit tatsächlich eine tageweise Vermietung und damit eine Beherbergung von Gästen vorliegt, kann nur vor Ort geklärt werden, dazu besteht für die Bauauf-sichtsbehörde nach § 58 Abs. 3 BauO Bln die Möglichkeit, Wohnungen zu betreten, um sich Klarheit bezüglich der Nutzung zu verschaffen.
Wird von der Bauaufsichtsbehörde eine Nutzungsänderung in eine Beherbergungsstätte festgestellt, kann sie die nicht genehmigte Nutzung untersagen oder den Eigentümer auffordern, für diese nicht verfahrensfreie Nutzungsänderung das entsprechende bauaufsichtliche Verfahren gemäß den §§ 63 bis 65 BauO Bln durchzuführen, in dem regelmäßig eine neue planungsrechtliche Bewertung erforderlich wird. Dabei ist gemäß § 15 Baunutzungsverordnung 1990 - BauNVO 1990 zu prüfen, ob von der Be-herbergungsstätte unzumutbare Belästigungen oder Störungen ausgehen und ob ein Betrieb des Be-herbergungsgewerbes im reinen oder allgemeinen Wohngebiet gemäß §§ 3, 4 BauNVO 1990 aus-nahmsweise zugelassen werden kann.
Handelt es sich um eine Beherbergungsstätte mit mehr als 12 Gastbetten, muss das Baugenehmigungsverfahren nach § 65 BauO Bln durchgeführt werden und der Brandschutznachweis bauaufsichtlich, d.h. durch einen Prüfingenieur für Brandschutz geprüft werden, und zwar gemäß den geänderten Ausführungsvorschriften zu § 52 BauO Bln - AV- Mustervorschriften - unter Berücksichtigung der Brandschutzanforderungen der Muster- Beherbergungsstättenverordnung - MBeVO. Leistet der Gebäudeeigentümer dem nicht Folge, kann die Bauaufsichtsbehörde eine Nutzungsuntersagung verfügen oder den Weiterbetrieb zumindest von entsprechenden zusätzlichen Brandschutzmaßnahmen baulicher und/oder betrieblicher Art abhängig machen.
Zur Bestimmung der vorhandenen Gastbetten ist grundsätzlich die betriebsbezogene Betrachtungsweise anzuwenden. Nur in dem Fall, wenn die Gefahr einer Rechtsumgehung durch eine Aufteilung in mehrere Betriebe in demselben Gebäude besteht, ist eine gebäudebezogenen Betrachtung angemessen. Damit wird sicher gestellt, dass bestehende Berliner Pensionsbetriebe, z.B. am Kurfürstendamm, die überhaupt nicht im Fokus der Diskussion liegen, weiter betrieben werden können.
2.2 Einschreiten aufgrund des Wohnungsaufsichtsgesetzes
Die Wohnungsaufsichtsbehörden können gemäß § 8 des Gesetzes zur Beseitigung von Wohnungs-missständen in Berlin (Wohnungsaufsichtsgesetz - WoAufG Bln) Anordnungen treffen, dass (Ferien-) Wohnungen so benutzt werden, dass Bewohner und Nachbarn nicht gefährdet oder unzumutbar beläs-tigt werden. Im Übrigen kann die Wohnungsaufsichtsbehörde gemäß § 7 WoAufG Bln von den Verfü-gungsberechtigten die Räumung überbelegter (Ferien-) Wohnungen verlangen.
Dieser Beitrag wurde in TOP 63.16 der Als behandelt -Stand Nov2009-.
|
____
____
